2025年版｜東京のエリア別土地価格一覧と後悔しない土地選びのコツ

この記事でわかること
・東京23区・東京都下（三多摩）各区市町村の土地の平均価格 ・土地の価格差がなぜあるのか ・自分の暮らしに合った土地の探し方 ・都内の土地を有効に活用した建物の事例 ・土地探しと理想の家の建築を両立できる相談先

東京23区の土地価格ランキング（高い順）

東京都23区の土地価格には、それぞれの区の特性や事情が反映されています。
たとえば中央区は、日本橋や銀座といった商業・ビジネスの中心地を抱え、利便性やブランド力の高さから、坪単価は都内でも上位に位置しています。
また、世田谷区は高級なイメージが定着し住宅地が比較的多く落ち着いた住環境が評価されており、地価も安定的に高水準を維持しています。

一方で、土地価格は23区では安い足立区や葛飾区などは近年、再開発や交通網の整備が進み、手の届きやすい価格帯と将来的な成長性の高さが注目されています。個々の土地ごとに災害リスクや需要などが加味されて土地価格は決まるため、平均単価はあくまで目安として参考にしてください。

東京都下（三多摩地域）の土地価格ランキング（高い順）

東京都下（23区外）の土地価格は、23区と比べて全体的に抑えめで、同じ予算でも広い敷地を確保しやすい傾向があります。
武蔵野市や三鷹市、国立市といった中央線沿線の人気エリアでは、利便性と住環境のバランスが評価され、価格も高めに推移しています。

一方、多摩地域の西側や郊外に位置する市町村では、より手ごろな価格帯となっており、都心からの距離はあるものの、静かな住環境や自然の豊かさや子育て環境の充実が評価されています。
東京都下はエリアごとの価格差が大きいため、交通アクセスや生活の利便性、将来的な資産価値も含めて、総合的に検討することをおすすめします。

東京の土地価格は、なぜこれほどの差があるのか？

郊外エリアの土地価格を見て、「思ったより安い」「都心とこんなに違うの？」と驚かれた方も多いのではないでしょうか。
この価格差には、きちんとした理由があります。

要因１.　駅近・都心アクセスの良さに需要が集中しているから

要因２.　土地が少なく、供給が限られているから

東京23区内の住宅地は、すでに多くが活用されており、新たな宅地としての供給は限られています。
人気エリアでは、売り出される土地の数が少なく、出たとしてもすぐに買い手がつくような競争の激しい状況が続いています。
需要はあるのに供給が少ない場所では、「場所そのもの」の希少性が価格に反映され、価格が高止まりしやすくなります。

要因３.　土地によって災害リスクの差があるから

水害・地震などの自然災害や、火災による延焼リスクといった災害の危険性も、土地価格に大きな影響を与えています。
たとえば、荒川や中川に近い足立区、江戸川区、葛飾区などでは、ハザードマップで「浸水想定区域」とされているエリアがあり、利便性が高くても将来的な災害リスクや資産価値への不安から、相場よりも地価が抑えられる傾向があります。

一方で、同じ沿線でも高台に位置する文京区や杉並区の一部などは、地形的に水害リスクが低いため、安心感が評価され、地価が高止まりするケースも少なくありません。
土地価格の差には、このような「見えない危険性」が影響している場合も多いため、購入前には必ずハザードマップや地盤情報を確認することが重要です。

要因４.　商業・行政・医療機関など都市機能が集まっているから

都心部には、日常生活を支えるさまざまな機能が集約されています。
たとえば港区、中央区、千代田区などは、ショッピングモールや病院、行政機関、オフィスなどがコンパクトに集まり、「住む」「働く」「楽しむ」「学ぶ」といった要素がすべて徒歩圏内で完結する環境が整っています。

このような都市機能の充実は、資産価値や生活の快適さにつながり、結果として地価が高く安定しやすい要因となっています。

要因５.　投資・相続対策など居住以外の需要もあるから

高い土地 ≠ 最良の土地じゃない！　自分たちの暮らし方にあった選び方が大切

土地の価格差には明確な理由がありますが、高い土地が必ずしも「良い土地」というわけではありません。
本当に大切なのは、その土地が自分たちの暮らしに合っているかどうかです。

通勤時間を最優先する共働き世帯であれば、都内の駅近エリアが便利です。
一方で、「広い庭が欲しい」「子育ては自然の多い環境でしたい」「リモートワーク中心で住む場所を選ばない」と考える方にとっては、立川市や小平市、青梅市などのゆったりとした郊外の敷地のほうが、より高い満足度につながるかもしれません。

どうしても坪単価や土地価格といった数字に目が行きがちですが、本当に重要なのは「この土地で、どんな暮らしができるか？」という視点です。
自分たちのライフスタイルに合った土地を選ぶことが、最も満足度の高い選択につながります。

土地選びで後悔しないための3つのコツ

土地の「価格」だけで判断しない

「価格が安い＝お得」とは限りません。旗竿地や高低差のある土地では、造成や地盤改良などの追加コストが発生する可能性があります。
また、インフラの整備状況や建築条件の有無など、目に見えにくい要素も事前にしっかり確認することが重要です。

土地の価格だけでなく、「建てられる家の質」や「トータルコスト」といった視点で判断することが、後悔のない土地選びにつながります。

土地の「形と条件」を正しく読み解く

東京の住宅地では、整った四角い土地よりも、変形地や極小地が多く見られます。
そのような土地が多い都心部で家を建てる場合は、わずかな空間も無駄にしない効率的な設計がより重要になります。
たとえば、スキップフロアや吹き抜け、3階建て・4階建てといった「縦の空間」を有効に活用する設計や、生活動線から逆算した間取りの工夫により、狭い土地でも快適で魅力的な住まいを実現できる可能性は十分にあります。

大切なのは、「この土地で何ができるか」を正しく読み解くことです。
購入前に専門家と一緒にチェックすることで、思いがけない可能性が見えてくることもあります。

土地探しから建築までまとめて「相談できる会社」を選ぶ

「気に入った土地が見つかってから建築会社を探そう」と考える方は多いですが、実は土地選びの段階からハウスメーカーや工務店に相談することが、後悔のない家づくりへの近道になります。

たとえば、一見広くて価格も手ごろな土地でも、建ぺい率や高さ制限によって希望の間取りが実現できなかったり、地盤改良に追加費用がかかったりすることがあります。
一方で、少しいびつな形の土地でも、設計の工夫によって理想の住まいを実現できるケースも少なくありません。
土地と建物を切り離さずに一体として考えることで、予算のバランスと暮らしやすさを両立した家づくりがスムーズに進みます。

後悔しない土地選びには専門家への相談が不可欠

ここまでご紹介した3つのコツを読んで、「なるほど」と感じつつも、「自分で見極めるのは正直むずかしい…」と思われた方も多いのではないでしょうか。
実際、土地選びには法規制や建築条件、地盤やインフラ、周辺環境など、目に見えないさまざまな要素が複雑に絡み合っています。
そのため、土地を選ぶ段階から建築の専門家に相談することが非常に重要です。

都心・狭小・変形地こそ“設計力”が高い会社や工務店を選ぶ

しかし、ハウスメーカーや工務店に相談する場合でも、土地に制約がある場合は「設計力」の高いメーカーを選ぶことが重要です。
狭小地や変形地、日当たりが悪い土地であっても、間取りの工夫や光の取り込み方次第で、驚くほど快適な住まいを実現することができます。

一方で、設計の引き出しが少ないメーカーでは、「建てられるけれど暮らしにくい家」になってしまうこともあります。
そのため、ハウスメーカーを選ぶ際には、その土地に最適なプランを提案できるだけの設計力があるかどうかを、しっかり見極めることが大切です。

東京の限られた土地を活かした家づくりと土地探しが相談できる工務店

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