「理想のマイホームを建てたいけれど、総額でいくらかかるんだろう…？」
「住宅ローンの他に、現金でどれくらい用意しておけばいいの？」
そうした費用への不安は、家づくりを考える誰もが抱くものです。
特に、土地の取得費用が高い都心部で、限られた敷地に3階建てや4階建ての家を建てる場合、一般的な家づくりとは異なる費用項目や、支払いタイミングが存在します。
このコラムでは、都心での注文住宅を検討する際に知っておくべき「初期費用」と、ほかにもかかる費用を明確にするためのポイントを具体的に解説します。
総額の何割程度が諸費用や頭金に充てられるのか、そして、予算内で理想の家づくりを実現するためのヒントをご紹介します。
| この記事でわかること |
|---|
| ・注文住宅にかかる費用の内訳 建物本体、付帯・別途工事、そして諸費用の3つに分けた費用の全体像と、それぞれの割合の目安。 ・初期費用の詳細 土地代や建物代以外に、現金で用意すべき諸費用の具体的な項目と、それぞれにかかる費用の目安。 ・都心ならではの費用 3階建てや4階建ての家を建てる際に、一般的な住宅とは異なる費用（構造計算費用など）がかかる理由。 ・費用を抑えるポイント 予算オーバーを防ぐための具体的な方法や、活用できる制度について。 |
注文住宅の費用、何にいくらかかる？
注文住宅の費用は、大きく分けて２つに分かれます
- 建物本体の費用（資材費・設計費・人件費など）
- 初期費用（諸費用）
この二つを明確に区別し、それぞれにいくらかかるのかを把握することが、無理のない資金計画を立てる第一歩です。
注文住宅を建てる際にかかる費用の目役を知る！
注文住宅にかかる費用は、多くの費目があり見積もりを目にした際に混乱してしまうかもしれません。
土地の購入費、建物の建築費、そして各種手続きに必要な諸費用など、様々なコストが絡み合っています。
多くの場合、注文住宅の総費用は以下に分けられます。
一般的に、建物の建築費が約70%、付帯工事費・別途工事費が約20%、そして諸費用が約10%を占めると言われています。
この割合を目安にすることで、予算計画が立てやすくなります。
例えば、総予算が5,000万円であれば、建物の建築費に約3,500万円、付帯工事費などに約1,000万円、諸費用に約500万円を割り当てる、といったシミュレーションが可能です。
しかし、これらの割合はあくまで目安であり、土地の条件や建物の仕様によって大きく変動する可能性があります。
特に、都心部での家づくりや、地盤の弱い土地では付帯工事費が高くなる傾向があるため、注意が必要です。
このことを踏まえ、次の表で各費用の内訳を詳しく見ていきましょう。
| 費用項目 | 内容 | 建築費総額に占める 割合の目安 |
|---|---|---|
| 建物本体工事費 | ・基礎 ・骨組み ・外壁 ・屋根 ・内装 ・資材費 ・職人の人件費 ・設計料 など、建物そのものを完成させるための費用。 | 約70% |
| 付帯・別途工事費 | ・地盤改良 ・外構工事費 ・ライフライン引き込み ・解体工事 など建物本体以外にかかる工事費用。 | 約20% |
| 諸費用 | 土地や建物の契約・登記住宅ローン関連など、現金で用意する費用。 | 約10% |
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1. 建物本体工事費 大部分を占める建物工事
家を建てる際に最も大きい割合を占める費用です。
これは、建物の基礎、骨組み、屋根、壁、内装など、建物そのものを完成させるための費用を指します。一般的に、建築費総額の約70％を占めます。
この費用には、設計料、資材費、職人の人件費などが含まれますが、最終的な金額は建物の規模、構造、使用する素材、デザインなどによって大きく変動します。
2. 付帯工事費・別途工事費
建物本体の工事以外にかかる費用です。見落としがちですが、注文住宅では欠かせない項目で、これらの費用が高額になるケースも少なくありません
【主な付帯・別途工事費の例】
- 地盤改良工事費
地盤が弱いと判断された場合、建物の重さに耐えられるよう地盤を強化する工事費用。都心部や埋立地では高額になる可能性があります。 - 外構工事費
門扉、フェンス、カーポート、庭、植栽など、建物の外側を整備する費用。 - ライフライン引き込み工事費
電気、ガス、水道などの配管・配線を引き込む工事費用。 - 解体工事費
既存の建物がある場合に発生する解体費用。
都心部の狭小地や変形地では、隣家との間隔が狭いため、工事車両の搬入や、騒音対策などにも別途費用が発生する可能性があります。
3. 初期費用（諸費用）
建物や土地の代金以外に、契約や手続きにかかる費用全般を指します。
これらは住宅ローンに含められない項目も多く、現金で用意する必要がある場合がほとんどです。
目安として、総費用の約10%〜12%を占めると言われています。
【諸費用の内訳一覧】
以下の金額は、建物代3,000万円、土地代3,000万円（合計6,000万円）の場合の目安です。
| 分類 | 費用項目 | 費用の目安 | 備考 |
|---|---|---|---|
| 建物本体工事費 | 仲介手数料 印紙税 固定資産税・都市計画税 登記費用 | 土地代の3%＋6万円＋消費税 1万円～3万円 数万円～数十万円 10万円～20万円 | 土地代3,000万円の場合約105万円 売買契約書に貼付 日割り精算 司法書士報酬を含む |
| 建築請負契約時 | 印紙税 建築確認申請費用 設計料 | 1万円～3万円 20万円～40万円 建物代の5%～10% | 請負契約書に貼付 役所への申請手数料 建物代3,000万円の場合150万円～300万円 |
| 住宅ローン関連 | 事務手数料 ローン保証料 団体信用生命保険料 火災・地震保険料 | 3万円～8万円 借入額の2%前後 無料または有料 建物代の0.5%～1% | 金融機関によって異なる 借入額5,000万円の場合約100万円 金融機関によって異なる 加入期間によって異なる |
| 建物完成時 | 表示登記・保存登記費用 不動産取得税 固定資産税・都市計画税 | 10万円～30万円 課税標準額の4% 建物と土地の評価額に応じて | 司法書士報酬を含む 軽減措置あり 年単位で支払い |
| その他 | 引越し費用 新規家具・家電購入費 | 数万円～数十万円 数十万円～数百万円 | |
| 合計 | 300万円～600万円 | 総額の約5%～10% |
これらの費用は、契約時や決済時など、建物が完成するまでの間に複数回に分けて支払う必要があります。事前に支払いタイミングを確認しておきましょう。
都心での家づくり、3階建て・4階建ての費用は？
都心部で敷地を最大限に活用する3階建てや4階建ての住宅は、その構造上、一般的な2階建て住宅とは費用が異なります。
- 構造計算費用
3階建て以上の建物は、構造計算が法律で義務付けられています。これにより、地震や強風に対する安全性が確保されますが、その分、専門家による設計・計算費用が発生します。 - 材料費・人件費
階数が増えると、より強固な構造にするための柱や梁、耐震金物、そして高度な技術を持つ職人の人件費がかさむ傾向があります。 - 法規制への対応
都心部では、建物の高さ制限や日影規制など、厳しい法規制があります。これをクリアするための特殊な設計や工法が必要となり、費用に反映されることがあります。
しかし、これらの費用をかけることで、限られた土地でも十分な居住空間、ビルトインガレージ、屋上テラスなど、都心での理想の暮らしが実現できます。
予算オーバーを防ぐためのポイント
予期せぬ費用で予算オーバーにならないために、以下のポイントを参考に資金計画を立てましょう。
POINT1
詳細な見積もりを取得する
本体工事費だけでなく、付帯工事費や諸費用を含めた総額の見積もりを依頼しましょう。特に地盤改良費など、状況によって変動する項目については、複数のシミュレーションをしてもらうと安心です。
POINT2
現金で支払う費用を把握する
手付金や仲介手数料、印紙税など、ローンに組み込めない現金払いの項目を事前にリストアップし、必要な額を確保しておきましょう。
POINT3
補助金・減税制度を活用する
住宅ローン控除や、ZEH（ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス）などの省エネ住宅に対する補助金制度など、利用できる制度がないか確認しましょう。
OU2HAUSが提唱する「長く安心・お得に暮らせる」木造住宅
「予算が限られているから、家の性能はほどほどで…」そう思っていませんか？ OU2HAUSは、「安いだけじゃない、価格と品質のバランスを追求した家づくり」を実現しています。
狭小地対応の木造4階建て住宅「もくよん®」
- 狭い土地でも最大限の居住空間を確保
- 高気密・高断熱で年中快適＆省エネ
- 地震や火災にも強い構造
- メンテナンスコストを抑える「高耐久タイル」
株式会社Ou2株式会社手掛ける「もくよん®」は、限られた土地を最大限に活用する木造４階建て住宅の一つの答えです。
鉄骨造・鉄筋鉄骨コンクリート造に比べ、3割ほど建築コストが安くなる木造で、耐震性能・耐火性能が高い住宅を建てています。
外壁も、サイディングではなく、本物のタイル貼りのため耐久性も高くトータルでのランニングを安く抑えられる工夫が詰まっています。
また、１階をガレージにしたり、お店にしたり、屋上や地下室を作ることも可能です。
賃貸物件としても利用でき、３階建てに比べ床面積も多く取れることから、収益性の向上にも貢献できます。
狭い土地でも最大限の居住空間を確保
もくよん®では、縦方向の空間を有効活用することで、狭小地でも最大限の居住空間をしっかり確保できます。
さらに、吹き抜けやスキップフロアといった立体的な設計を取り入れることで、開放感と暮らしやすさを両立。収納や生活動線にも配慮した無駄のない間取り設計は、限られた面積でも「広く感じる家づくり」を実現します。
1階部分に店舗や事務所、ガレージなどを設けた多用途型住宅としての設計にも柔軟に対応できるため、暮らし方に合わせた自由度の高い空間設計も可能です。
高気密・高断熱で年中快適＆省エネ
ウレタン吹付断熱材（現場発泡硬質ウレタンフォーム）を壁・天井に標準採用することで、隙間なく断熱層を形成し、外気の影響を最小限に抑える高い断熱性・気密性を実現しています。
現場で直接施工されるため、従来のグラスウールなどの断熱材と比較しても熱損失を抑える効果が非常に高く、気密性のばらつきが出にくいのが大きな特長です。
さらに窓には、樹脂スペーサー入りのLow-E複層ガラスを採用し、樹脂製のスペーサーで熱橋（ヒートブリッジ）を抑えることで、窓からの熱の出入りも大幅に低減します。
これにより、夏の強い日差しや冬の冷気をしっかり遮断し、一年中快適な室温を保ちやすい環境と光熱費削減を実現します。
地震や火災にも強い構造
もくよん®は、許容応力度計算に基づいた構造設計を採用。建物全体にかかる力を部材ごとに解析することで、耐震等級2〜3相当の耐震性を確保しています。特に耐震等級3は、消防署などの防災拠点に匹敵する強度で、大きな地震にも耐えうる安全性を誇ります。
耐火性能も省令準耐火構造を標準採用。外壁・構造材の適所に不燃材や石膏ボードを使用し、外部からの延焼を防ぐとともに、万が一の室内火災時も火の広がりを抑えます。
この構造により、木造でありながら高い耐震・耐火性能を確保しつつ、火災保険料の軽減といった経済的なメリットも得られます。
メンテナンスコストを抑える「高耐久タイル」
もくよん®は、外壁全面に高耐久のタイル材を採用しています。
この外壁タイルは、紫外線や雨風に強く、10年、20年経っても色褪せしにくいのが特長で、一般的なサイディング材に必要な10年ごとの塗装・補修が不要になるため、長期的に見て大幅なメンテナンスコストの削減が可能です。
さらに、タイルは汚れにも強く、日常的な清掃もほとんど必要ありません。メンテナンスコストを抑えられるだけでなく、外観の美しさを長く保ち、暮らしの満足度を高めます。
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OU2HAUSが考える、無理のない資金計画
OU2HAUSでは、都心での家づくりにおける費用面のご不安を解消するため、お客様一人ひとりに寄り添った資金計画をサポートしています。
私たちは、木造4階建て「もくよん®」の設計・施工において、初期費用からランニングコストまで、お客様が無理なく理想の家を手に入れられるよう、具体的なアドバイスを提供しています。
POINT1
総額を明確にする見積もり
建物本体だけでなく、地盤改良費や諸費用まで含めた総額を明確にし、予期せぬ出費を最小限に抑えます。
POINT2
ローンと現金の支払いバランス
どの費用をローンに組み込み、どの費用を現金で支払うべきか、お客様の状況に合わせて最適なプランを提案します。
POINT3
事例に基づいた概算費用
過去の豊富な都内建築事例から、お客様の土地条件やご要望に合わせた概算費用を提示し、初期段階でのイメージを具体化します。
まとめ：理想の家づくりは、費用を「可視化」することから始まる
都心での注文住宅、特に3階建てや4階建ての家づくりは、費用面で複雑に感じるかもしれません。しかし、費用を「建物本体」「付帯・別途工事」「諸費用」の3つに分解して考え、さらにそれぞれに何が、いつかかるのかを明確に把握することで、不安は大きく解消されます。
理想の家づくりは、無理のない資金計画から始まります。このコラムでご紹介した内容を参考に、ご自身の予算と照らし合わせながら、家づくりの第一歩を踏み出してみてください。ご不明な点や、より具体的なご相談は、ぜひOU2HAUSまでお気軽にお問い合わせください。
